Loi Pinel : quelques explications

par | 22-08-2018

La loi Pinel, du nom de la ministre du logement Sophia Pinel, est une loi fiscale qui a pour objectif d’inciter les particuliers à acheter des biens pour les louer. C’est l’investissement immobilier par excellence en France après l’accession à la propriété. Avant de rentrer dans le détail de la Loi Pinel, je voudrais rappeler la philosophie de cette loi. En effet, il est toujours important de rappeler l’intention du législateur quand il a rédigé la loi. C’est d’autant plus important quand vous êtes face à l’administration fiscale et que vous vous battez pour votre bon droit sur un point que l’on peut appeler un flou juridique. De plus, si vous suivez la philosophie de la loi, vous pourrez plus facilement imaginer des montages pour optimiser celle-ci. Puis, je vais détailler, enfin pas trop non plus pour ne pas vous perdre, quels sont les montants de réduction dont on parle. Et enfin, nous parlerons de la partie la plus complexe : les conditions à respecter pour obtenir et conserver cette défiscalisation.

Philosophie

La loi Pinel, cherche comme toutes les lois qui lui ont précédé, a un triple objectif :

  1. Construire des logements principalement dans les villes où la pénurie de logements est avérée ;
  2. Soutenir la location de logements afin de permettre aux personnes ne pouvant pas acheter de se loger ;
  3. Développer les logements économes en énergie afin de réduire la facture d’énergie.

Construction de logements

Construction de logementsLa difficulté du marché immobilier est qu’il doit être en adéquation avec les infrastructures mais aussi avec les entreprises. En effet, le marché de la résidence principale se concentre principalement autour des centres économiques et en France ce sont les villes. D’où une tension sur le marché. Il y a en effet trop de demandes et pas assez d’offres. Pour remédier à cet engorgement, tous les gouvernements qui se sont succédés depuis les 20 dernières années ont eut la même obsession : rendre accessible le logement. La Loi Pinel ne déroge pas à la règle. Elle souhaite faciliter l’investissement des particuliers dans des logements neufs pour financer la construction de logements. C’est la priorité de la loi. C’est le sens du zonage intégré dans cette loi afin notamment de limiter le montant des loyers dans les zones les plus tendues : Zone A, Abis, B1, B2 et C.

Soutien à la location

Comme je viens de le préciser, la Loi Pinel, via un certain encadrement des loyers, va permettre à des gens plus modestes de se loger dans les zones tendues (les plus chères). Il est bien évident qu’un certain équilibre économique est à trouver, mais l’encadrement des loyers et l’encadrement des revenus sont les deux clés afin de favoriser le développement du marché locatif dans les zones les plus tendues.

Les logements économes en énergie

Le dernier objectif de la Loi Pinel, qui existait déjà dans la Loi Duflot est de répondre à un objectif plus ambitieux : réduire notre empreinte énergétique en favorisant la construction de bâtiments BBC (Bâtiments Basse Consommation). Certes cela augmente le coût de construction, ce qui est souvent un casse tête pour les constructeurs, mais cela permet aux futurs locataires de réduire leur facture énergétique et donc de réduire l’empreinte écologique de la France. Cela répond également à un engagement de la France de réduire son empreinte énergétique.

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La réduction d’impôts

Réduction d'impôtsLa réduction d’impôts est souvent l’argument avancé par les promoteurs pour vendre les produits. Mais avant de connaître les différents montants, il est important de définir ce qu’est une réduction d’impôts.

Une réduction est une somme soustraite du montant de l’impôt.

 service-public.fr

Il s’agit donc bien de déduire du montant des impôts que vous allez payer le montant de votre réduction, jusqu’à dans certains cas ne plus payer d’impôts. Le taux maximal est fixé à 21 % du montant de votre investissement sur 12 ans maximum. Cela se répartit de la manière suivante :

  • 2 % par an les 9 premières années soit 18 %
  • et 1 % par an les 3 années suivantes soit 3 %

Bien sûr comme dans tous les réductions d’impôts et qu’il s’agit d’un manque à gagner pour l’Etat, il y a des plafonds. Il ne faut donc respecter les 2 plafonds suivants :

  • Investissement de 300 000 € par an et par personne,
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Au registre des plafonds, vous ne pouvez pas acheter plus de 2 biens par foyer fiscal et par an. Et comme rien n’est vraiment simple en fiscalité, vous devez respecter également les plafonds institués pour les niches fiscales en général. Vous trouverez toute l’information sur le site service-public.fr. Vous trouverez également sur notre fiche fiscale Loi Pinel, un exemple de calcul de la réduction d’impôts.

Les Conditions

Pour pouvoir prétendre à bénéficier de cette réduction d’impôts conséquente, vous devez répondre à certains nombres de conditions concernant :

  • le bien,
  • vos locataires,
  • et la location

Le bien

Type

MaisonLe logement que vous souhaitez ou que vous avez acquis doit en premier lieu être un bien à usage d’habitation. Si vous l’achetez chez un promoteur vous bénéficierez déjà de la réduction Loi Pinel, car c’est lui qui aura fait les démarches pour respecter les conditions. Vous pouvez non seulement acheter un logement qui n’est pas encore construit ou un logement qui est déjà fini ou en voie d’achèvement. Vous pouvez également vous même décider de construire vous même un bien en vue de le relouer et de bénéficier de la réduction d’impôt. Il faudra simplement respecter toutes les conditions ci-dessous. Vous pouvez enfin décider de transformer soit un logement ancien, soit une usine, un local commercial ou de bureaux pour le transformer en logement.

Délais d’achèvement

Si vous décider d’acheter un logement neuf à Lingolsheim chez un promoteur, ce dernier a 30 mois maximum pour réaliser les travaux à partir de la date de signature. Si vous construisez vous même (ou que vous faites construire) un logement dans le quartier de Strasbourg Meinau par exemple, vous avez 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire. Enfin, si vous rénovez un bien à titre d’exemple à Bischheim dans le nord de Strasbourg, vous devez l’achever au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le début des travaux.

Date d’investissement

A l’heure où nous écrivons ces lignes, le programme Loi Pinel se terminera en décembre 2021. Vous devez donc investir avant !!!

Situation du bien

Votre bien doit se situer dans une des zones tendues définies par la loi. Il existe 5 zones : A, Abis, B1, B2 ou C. En ce qui concerne Strasbourg, la ville est située en zone B1. Vous pouvez vous reporter à la grille ci-dessous pour connaître les autres communes du département qui entrent dans le zonage B1, B2 et C.

Liste des villes
Barr B2
Benfeld B2
Bischheim B1
Bischwiller B2
Brumath B1
Eckbolsheim B1
Erstein B2
Fegersheim B1
Geispolsheim B1
Haguenau B2
Herrlisheim C
Hoenheim B1
Illkirch-Graffenstaden B1
La Wantzenau B1
Lingolsheim B1
Molsheim B2
Mutzig B2
Obernai B1
Ostwald B1
Reichshoffen C
Saverne C
Schiltigheim B1
Sélestat B2
Souffelweyersheim B1
Soufflenheim C
Strasbourg B1
Vendenheim B1
Wasselonne B2
Wissembourg B2
Liste des zones
Zone B1 :

  • Strasbourg
  • Schiltigheim
  • Illkirch-Graffenstaden
  • Bischheim
  • Lingolsheim
  • Ostwald
  • Obernai
  • Hoenheim
  • Brumath
  • Souffelweyersheim
  • Geispolsheim
  • Eckbolsheim
  • La Wantzenau
  • Vendenheim
  • Fegersheim

Zone B2 :

  • Haguenau
  • Sélestat
  • Bischwiller
  • Erstein
  • Molsheim
  • Wissembourg
  • Barr
  • Benfeld
  • Mutzig
  • Wasselonne

Zone C :

  • Saverne
  • Reichshoffen
  • Soufflenheim
  • Herrlisheim

Performance énergétique

Votre bien doit également respecter certaines normes énergétiques pour répondre aux objectifs écologiques que s’est fixé le gouvernement. Si vous achetez un bien neuf dans le quartier du Neudorf ou vous le construisez à La Wantzenau, vous devez respecter les normes de réglementation thermique RT 2012. Si vous rénovez un bien à Brumath par exemple, vous devez respecter le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Le locataire

Pour rendre ces logements accessibles, la Loi Pinel impose un plafond de revenu qui est déterminé par le revenu net imposable. Il varie suivant la zone de localisation du bien et du nombre de personnes du foyer fiscal. Vous trouverez le tableau sur notre fiche fiscale Loi Pinel. Si votre bien se situe à Strasbourg (zone B1) et que votre locataire est marié avec 2 enfants, son revenu maximal doit être de 59 270 €.

La location

Vous devez impérativement louer votre bien que vous pouvez avoir acquis à Souffelweyersheim 1 an après la date d’achèvement ou de la date d’acquisition, sous peine de perdre l’avantage fiscal. Ce logement doit être obligatoirement une habitation principale. Vous devez impérativement louer votre bien 6 ans minimum ou 12 ans maximum. Le loyer fixé doit être inférieur au plafond fixé en fonction des zones. Nous vous conseillons de lire le paragraphe dans notre fiche fiscale Loi Pinel à ce sujet.

Conclusion.

La Loi Pinel peut être un dispositif très intéressant pour vous constituer un patrimoine immobilier. Il est souvent associé à l’achat d’un bien chez un promoteur ou un cabinet comme le nôtre, mais vous pouvez également acheter un terrain et y faire construire une maison ou encore transformer votre maison de famille en plusieurs appartements. Faites tout de même attention à bien respecter toutes les conditions car une remise en cause de votre avantage fiscal peut intervenir rapidement. Si c’est le cas la facture risque d’être salée car non seulement vous perdez l’avantage fiscal et en plus vous devez rembourser les réductions consenties

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